Mua nhà phố đã lắp sẵn thang máy, bạn cần xin chủ cũ ba nhóm giấy tờ: hồ sơ lắp đặt của thang (lý lịch, hợp đồng mua bán lắp đặt, bảo hành), kết quả kiểm định gần nhất và tem còn hạn, và lịch sử bảo trì, sửa chữa. Ba nhóm này cho biết thang được lắp bài bản hay tự chế, còn được phép sử dụng không, và đã được chăm sóc ra sao. Thiếu cả ba thì nên coi thang là một ẩn số và tính chi phí đánh giá lại vào giá mua.
Người mua nhà thường chú ý sổ đỏ, kết cấu, thấm dột, ít ai dừng lâu trước cửa thang máy. Nhưng một thang gia đình lắp không đúng chuẩn hoặc bị bỏ bảo trì nhiều năm có thể là khoản sửa chữa lớn ngay sau khi nhận nhà, thậm chí phải dừng dùng cho tới khi được kiểm định. Bài này viết cho người mua: hỏi gì, xem gì, và ghi gì vào hợp đồng.
Thang máy trong nhà riêng vẫn là thiết bị phải kiểm định
Nhiều người nghĩ thang máy trong nhà mình là chuyện riêng, muốn lắp sao cũng được. Thực tế, thang máy lắp trong nhà ở riêng nhìn chung vẫn thuộc nhóm thiết bị có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn, phải được kiểm định trước khi đưa vào sử dụng và kiểm định định kỳ. Phạm vi cụ thể, loại thang nào thuộc danh mục, theo văn bản hiện hành; với một loại thang lạ, bạn nên hỏi trực tiếp tổ chức kiểm định.
Điều này có hệ quả trực tiếp với người mua. Thang chưa từng được kiểm định, hoặc đã quá hạn kiểm định lâu năm, thì khi bạn đứng tên chủ nhà, bạn là người phải đưa thang đi kiểm định. Nếu thang không đạt, bạn là người phải sửa hoặc thay trước khi dùng tiếp. Chi phí đó lẽ ra nên được tính vào lúc thương lượng giá.
Một số nhà phố còn lắp thang do thợ tự gia công, ghép từ linh kiện không rõ nguồn gốc, hoặc lắp trong giếng không đủ kích thước an toàn. Những thang này có thể vẫn chạy được hằng ngày, nhưng khó đạt kiểm định và khó tìm đơn vị nhận bảo trì. Nhận diện sớm giúp bạn tránh mua phải một thiết bị không thể hợp thức hoá.
Ba nhóm hồ sơ cần xin và ý nghĩa của từng nhóm
Bạn có thể đưa bảng này cho người bán hoặc người môi giới ngay từ buổi xem nhà đầu tiên. Người bán có hồ sơ đầy đủ thường sẵn sàng đưa ra.
| Nhóm hồ sơ | Gồm những gì | Cho bạn biết điều gì | Nếu thiếu |
|---|---|---|---|
| Hồ sơ lắp đặt | Hợp đồng mua bán, lắp đặt; lý lịch thang; bản vẽ; phiếu bảo hành; giấy tờ nguồn gốc, hợp quy của thiết bị | Thang của hãng nào, loại gì, lắp năm nào, ai lắp, còn bảo hành không | Khó xác định nguồn gốc, khó tìm phụ tùng đúng loại |
| Kết quả kiểm định | Giấy chứng nhận kết quả kiểm định, biên bản kiểm định gần nhất, tem trong cabin | Thang có đang được phép sử dụng không, tồn tại nào đã được nêu | Phải kiểm định lại sau khi mua, có thể không đạt |
| Lịch sử bảo trì, sửa chữa | Hợp đồng bảo trì, nhật ký, hoá đơn thay phụ tùng | Thang được chăm đều hay bỏ bê, lỗi nào hay lặp | Không biết tình trạng thật, nên mời kỹ thuật viên kiểm tra |
Chụp lại toàn bộ hồ sơ khi xem nhà, và yêu cầu bản gốc được bàn giao cùng lúc với chìa khoá nhà. Hồ sơ thang thất lạc sau khi bàn giao rất khó xin lại.
Xem thang khi đi xem nhà: những gì người không chuyên vẫn quan sát được
Bạn không thể đánh giá kỹ thuật thang trong một buổi xem nhà, nhưng vài quan sát đơn giản cho bạn biết có cần mời người chuyên môn hay không:
- Đi thang lên xuống vài lần giữa các tầng: thang có dừng bằng sàn không, cửa đóng mở êm hay giật, có tiếng kêu lạ, rung bất thường không.
- Nhìn tem kiểm định trong cabin và ngày hết hạn. Không có tem là điểm cần hỏi ngay.
- Hỏi thang có cứu hộ tự động khi mất điện không, có nút liên lạc hoặc chuông khẩn cấp đi đâu.
- Hỏi lần gần nhất đơn vị bảo trì đến là khi nào, và xin tên đơn vị để bạn tự liên hệ hỏi thêm.
- Quan sát khu vực quanh giếng thang có dấu hiệu thấm nước, nứt tường, hoặc dấu vết sửa chữa vội.
- Hỏi thang đã từng dừng lâu hay sửa lớn chưa, vì lý do gì.
Nếu thấy nhiều điểm đáng ngờ, chi phí mời một đơn vị bảo trì hoặc kỹ thuật viên độc lập kiểm tra tình trạng trước khi đặt cọc thường nhỏ so với rủi ro.
Dấu hiệu thang lắp không chuẩn mà người mua nên cảnh giác
Thang do hãng hoặc đơn vị lắp đặt có năng lực làm thường để lại dấu vết dễ nhận: hồ sơ, tem, tủ điều khiển có nhãn nhà sản xuất, đơn vị bảo trì gọi được tên. Thang tự chế hoặc lắp ẩu thường có những điểm sau, dù vẫn chạy được hằng ngày:
- Không ai trong nhà nói được thang của hãng nào, ai lắp, lắp năm nào. Người bán chỉ biết "thợ quen lắp giúp".
- Cửa tầng là cửa tự chế, cửa xếp kéo tay hoặc cửa không có khoá liên động, nghĩa là có thể mở cửa tầng khi cabin không ở đó.
- Cabin không có nút dừng khẩn cấp, chuông hay bất kỳ phương tiện liên lạc nào.
- Giếng thang hở, có thể thò tay hoặc đồ vật vào khoảng giữa cabin và vách khi thang đang chạy.
- Thang dùng tời, palăng hoặc cơ cấu nâng hàng được cải biến để chở người.
- Không có đơn vị bảo trì cố định; mỗi lần hỏng gọi một thợ khác nhau.
Chỉ một trong các dấu hiệu trên đã là lý do để mời người có chuyên môn xem trước khi đặt cọc. Thang cải biến từ thiết bị nâng hàng để chở người là loại rủi ro cao, thường không thể hợp thức hoá và nên được tính như chưa có thang.
Thương lượng và ghi vào hợp đồng mua bán
Ghi thang máy là tài sản gắn liền và được bàn giao. Hợp đồng nên liệt kê thang máy, các phụ kiện, hồ sơ kèm theo như một phần của tài sản bàn giao. Tránh trường hợp người bán tháo bớt thiết bị hoặc giữ lại hồ sơ.
Ghi tình trạng tại thời điểm bàn giao. Thang đang hoạt động bình thường, có kết quả kiểm định còn hạn đến ngày nào, hoặc ghi rõ thang chưa kiểm định nếu đúng là vậy. Câu chữ rõ giúp tránh tranh cãi khi thang hỏng ngay sau khi bạn dọn vào.
Thoả thuận về chi phí kiểm định lại. Nếu thang quá hạn, hai bên có thể thoả thuận người bán đưa thang đi kiểm định trước khi bàn giao, hoặc giảm giá tương ứng để người mua tự làm. Cả hai cách đều được, miễn là ghi rõ.
Chuyển giao bảo hành và hợp đồng bảo trì. Thang còn bảo hành thì hỏi điều kiện chuyển bảo hành sang chủ mới. Hợp đồng bảo trì đang chạy thì thoả thuận chấm dứt hay chuyển tiếp, ai trả phần phí đã thanh toán trước.
Tranh chấp sau mua bán. Phát hiện thang có lỗi nghiêm trọng bị che giấu sau khi đã nhận nhà là tình huống nên có người làm nghề luật xem hợp đồng. Bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn (aicovan.com) trước khi yêu cầu người bán bồi thường.
Sau khi nhận nhà: việc của chủ mới trong tháng đầu
Nhận nhà xong, thang máy là một trong những thiết bị cần sắp xếp sớm, không đợi tới khi hỏng.
- Kiểm lại toàn bộ hồ sơ thang đã nhận, cất bản gốc cùng giấy tờ nhà.
- Xem hạn kiểm định. Còn hạn thì ghi ngày đến hạn tiếp theo vào lịch gia đình; quá hạn thì liên hệ tổ chức kiểm định để đặt lịch.
- Chọn đơn vị bảo trì, có thể giữ đơn vị cũ nếu họ đã quen thang, hoặc chọn đơn vị mới và yêu cầu khảo sát tình trạng ban đầu.
- Hỏi đơn vị bảo trì hướng dẫn cả nhà cách xử lý khi kẹt thang và khi mất điện, kể cả người giúp việc.
- Kiểm tra thủ tục khai báo thiết bị khi đổi chủ sở hữu theo quy định hiện hành, hỏi tổ chức kiểm định hoặc cơ quan tiếp nhận ở địa phương.
Ví dụ giả định: một gia đình mua nhà sáu tầng ở Bắc Ninh có thang lắp tám năm, tem đã hết hạn ba năm. Họ thoả thuận giảm giá, sau khi nhận nhà đưa thang đi kiểm định, phải thay bộ phận cửa theo biên bản rồi mới đạt. Nhờ đã tính trước vào giá, khoản sửa không thành cú sốc.
Nhà cho thuê, nhà có thang lắp thêm sau: hai trường hợp cần cẩn trọng hơn
Nhà phố từng được dùng làm văn phòng, khách sạn mini, căn hộ dịch vụ thường có thang chạy với cường độ cao hơn nhiều so với nhà ở gia đình. Thang trong những ngôi nhà này mòn nhanh hơn, và có khi được lắp theo thông số khác thang gia đình thông thường. Bạn nên hỏi kỹ lịch sử sử dụng và cân nhắc chi phí bảo trì nếu tiếp tục cho thuê.
Nhà có thang lắp thêm sau khi xây, tức là đục sàn, dựng giếng khung thép trong nhà đang ở, cần được xem kỹ về kết cấu và hồ sơ cải tạo. Việc lắp thêm thang làm thay đổi kết cấu có thể liên quan thủ tục xây dựng tại thời điểm làm; bạn nên hỏi người bán đã làm thủ tục gì, có bản vẽ không.
Trong cả hai trường hợp, khoản chi để một kỹ thuật viên độc lập đi cùng xem nhà là khoản đáng bỏ ra. Họ không cấp kết luận pháp lý, nhưng cho bạn biết thang đang ở tình trạng nào và chi phí đưa nó về trạng thái an toàn ước chừng ra sao.
Nếu bạn định tiếp tục cho thuê sau khi mua, hãy tính thêm rằng người thuê sẽ hỏi về an toàn thang, và một thang có hồ sơ, tem còn hạn, đơn vị bảo trì rõ ràng là điểm cộng khi cho thuê. Ngược lại, thang không hồ sơ sẽ là câu hỏi mà bạn, chứ không phải chủ cũ, phải trả lời trước mỗi người thuê mới.
Câu hỏi thường gặp
Nhà có thang máy nhưng không có hồ sơ gì thì có nên mua không?
Không có hồ sơ không có nghĩa là thang hỏng, nhưng bạn đang mua một thiết bị không rõ nguồn gốc. Hãy mời kỹ thuật viên kiểm tra, hỏi tổ chức kiểm định khả năng kiểm định loại thang đó, và tính chi phí đánh giá lại hoặc thay thế vào giá thương lượng trước khi quyết định.
Thang máy có làm tăng giá nhà phố không?
Thang máy thường được người bán dùng làm lý do định giá cao hơn, nhất là nhà nhiều tầng. Với người mua, giá trị của thang phụ thuộc tình trạng thật, hồ sơ, tuổi thang và chi phí duy trì. Thang cũ không hồ sơ có thể là khoản phải chi thêm chứ không phải tài sản cộng giá.
Người mua có phải đưa thang đi kiểm định lại ngay khi nhận nhà không?
Nếu kết quả kiểm định còn hạn, bạn tiếp tục dùng và kiểm định định kỳ khi đến hạn. Nếu đã quá hạn hoặc không có kết quả kiểm định, bạn nên đưa thang đi kiểm định trước khi cả nhà dùng thường xuyên. Thủ tục khai báo khi đổi chủ nên hỏi tổ chức kiểm định hoặc cơ quan tiếp nhận.
Có thể tháo thang máy cũ ra để bán lại không?
Về kỹ thuật thì được, nhưng thang tháo ra thường giá trị thu hồi thấp, còn chi phí tháo, sửa lại giếng có thể đáng kể. Nếu bạn định tháo, nên ghi rõ trong hợp đồng mua nhà ai chịu chi phí, và lưu ý ảnh hưởng tới kết cấu của phần giếng thang.
Thang máy gia đình có cần đơn vị bảo trì thường xuyên không?
Có. Dù ít người dùng hơn thang chung cư, thang gia đình vẫn cần bảo trì định kỳ theo khuyến cáo của nhà sản xuất để giữ các cơ cấu an toàn hoạt động đúng. Thang bỏ bảo trì lâu năm thường khó đạt kiểm định và dễ hỏng vào lúc bất tiện.