Thang máy chung cư nên được cân nhắc thay hoặc cải tạo lớn khi lỗi lặp lại ngày càng dày, phụ tùng khó mua, chi phí sửa mỗi năm tăng nhanh, hoặc kết quả kiểm định nêu nhiều tồn tại khó khắc phục. Quyết định thay thuộc về các chủ sở hữu thông qua hội nghị nhà chung cư hoặc ban quản trị theo thẩm quyền, tiền thường lấy từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, và thang sau khi thay hoặc cải tạo phải được kiểm định đạt trước khi đưa vào sử dụng.
Thay thang là khoản chi lớn nhất mà nhiều toà chung cư gặp trong vòng đời. Làm vội thì chọn sai phương án, làm chậm thì cư dân chịu cảnh thang hỏng triền miên. Bài này giúp ban quản trị và cư dân đi qua từng bước: đánh giá, chọn giữa thay toàn bộ và cải tạo từng phần, quyết định, chọn nhà thầu, thi công và kiểm định.
Dấu hiệu thang đã đến lúc tính chuyện thay
Không có một mốc tuổi chung buộc phải thay thang. Thang được bảo trì tốt có thể dùng lâu; thang bị bỏ bê có thể xuống cấp sớm. Các dấu hiệu sau, xuất hiện cùng lúc, cho thấy nên bắt đầu đánh giá nghiêm túc:
- Số lần dừng bất thường tăng rõ theo từng năm, nhất là các lỗi khác nhau ở nhiều bộ phận chứ không chỉ một chi tiết.
- Đơn vị bảo trì báo phụ tùng chính không còn được sản xuất, phải tìm hàng tồn kho, hàng tháo từ thang khác hoặc gia công lại.
- Chi phí sửa chữa hằng năm cộng dồn vài năm đã đáng kể so với chi phí cải tạo một phần.
- Biên bản kiểm định gần đây nêu nhiều tồn tại, hoặc thời hạn kiểm định được rút ngắn do tình trạng kỹ thuật.
- Thang không đáp ứng nhu cầu mới: toà nhà đông người hơn, cần thang cho người khuyết tật, cần cứu hộ tự động khi mất điện.
- Tủ điều khiển thế hệ cũ khó tích hợp với hệ thống báo cháy, kiểm soát ra vào của toà nhà.
Ghi lại những dấu hiệu này bằng số liệu từ nhật ký bảo trì và sổ sự cố. Cư dân sẽ dễ đồng thuận hơn khi thấy bảng số qua nhiều năm, thay vì chỉ nghe "thang cũ rồi".
Thay toàn bộ hay cải tạo từng phần
Giữa sửa vặt và thay mới hoàn toàn còn có lựa chọn cải tạo, hiện đại hoá từng phần. Mỗi phương án có cái giá riêng.
| Phương án | Làm gì | Phù hợp khi | Điều cần lường trước |
|---|---|---|---|
| Sửa chữa lớn | Thay các chi tiết hỏng, giữ nguyên hệ thống | Thang còn tương đối mới, lỗi tập trung một chỗ | Chỉ kéo dài thời gian, không giải quyết lỗi thời |
| Cải tạo từng phần | Thay tủ điều khiển, máy kéo, cửa, hoặc cabin; giữ ray, giếng, một số bộ phận | Kết cấu giếng và ray còn tốt, phần điện và điều khiển đã cũ | Phải kiểm tra tương thích giữa phần mới và phần giữ lại |
| Thay toàn bộ | Tháo bỏ thang cũ, lắp hệ thống mới trong giếng hiện có | Nhiều bộ phận cùng xuống cấp, phụ tùng không còn | Thời gian dừng thang lâu, kích thước giếng giới hạn lựa chọn thang mới |
| Thay và điều chỉnh giếng | Lắp thang mới có thể cần sửa hố, khoảng đỉnh, phòng máy | Muốn thang lớn hơn, nhanh hơn, hoặc chuyển sang loại không phòng máy | Liên quan kết cấu toà nhà, cần đánh giá kỹ thuật xây dựng |
Với toà nhà nhiều thang, cách làm phổ biến là thay lần lượt từng thang để luôn còn thang phục vụ. Thay đồng loạt nhanh hơn nhưng để cư dân không có thang trong thời gian thi công.
Từ ý tưởng tới quyết định của cư dân
Thay thang dùng tiền chung, nên cần trình tự minh bạch. Trình tự dưới đây là khung chung; chi tiết theo quy chế toà nhà và quy định hiện hành về quản lý nhà chung cư.
- Ban quản trị tổng hợp dữ liệu: tuổi thang, lịch sử sự cố, chi phí sửa chữa các năm, biên bản kiểm định, ý kiến của đơn vị bảo trì.
- Thuê hoặc mời đơn vị có chuyên môn khảo sát, đánh giá tình trạng và đề xuất phương án, tốt nhất là đơn vị không đồng thời chào bán thang.
- Lập hai hoặc ba phương án với ước tính chi phí, thời gian dừng thang, ưu nhược điểm. Không đưa ra một phương án duy nhất cho cư dân "duyệt".
- Công khai hồ sơ trước khi họp đủ thời gian để cư dân đọc và hỏi lại.
- Đưa ra hội nghị nhà chung cư hoặc lấy ý kiến theo quy chế. Biên bản ghi rõ phương án được chọn, mức chi tối đa, nguồn tiền, người được uỷ quyền ký hợp đồng.
- Tổ chức chọn nhà thầu theo phương án đã duyệt, công bố kết quả.
Ví dụ giả định: một toà chung cư mười lăm tầng ở Đồng Nai có ba thang hai mươi năm tuổi. Ban quản trị trình hai phương án: cải tạo tủ điều khiển và máy kéo cho cả ba thang, hoặc thay toàn bộ lần lượt trong hai năm. Cư dân chọn phương án thứ hai sau khi thấy phụ tùng cửa cũng đã khan hiếm. Quyết định được ghi trong biên bản hội nghị cùng mức chi tối đa.
Kinh phí: quỹ bảo trì có đủ không
Nguồn tiền đầu tiên được nghĩ tới là kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Toà nhà quản lý quỹ tốt, chi tiêu hợp lý thường có đủ cho thay thang, nhất là khi thay lần lượt. Toà nhà đã chi nhiều cho sửa chữa khác, hoặc quỹ chưa được bàn giao đầy đủ, có thể không đủ.
Khi quỹ không đủ, việc huy động thêm từ các chủ sở hữu phải theo quy định về nhà chung cư và quyết định của hội nghị, có công khai cách tính cho từng căn. Đây là chỗ dễ phát sinh bất đồng: hộ tầng thấp ít dùng thang thường không muốn đóng ngang hộ tầng cao. Cách chia cụ thể nên được bàn kỹ và ghi rõ trong biên bản.
Ban quản trị nên tách bạch dòng tiền thay thang: tài khoản, chứng từ, nghiệm thu theo từng giai đoạn. Thanh toán theo tiến độ, giữ lại một phần cho tới khi thang được kiểm định đạt và hết thời gian bảo hành đầu tiên, là cách bảo vệ quyền lợi chung.
Hợp đồng với nhà thầu lắp đặt: các điểm không được bỏ sót
Phạm vi tháo dỡ và xử lý thang cũ. Ai tháo, ai vận chuyển, vật tư cũ có giá trị thu hồi thì thuộc về ai. Đây là khoản tiền đáng kể hay bị bỏ quên.
Tiến độ và thời gian dừng thang. Ghi rõ ngày bắt đầu, số ngày tối đa mỗi thang dừng, chế tài khi chậm. Cư dân sống cùng công trường nên rất quan tâm con số này.
An toàn thi công trong toà nhà có người ở. Che chắn cửa tầng đang mở, khu vực tập kết vật tư, giờ được làm ồn, vệ sinh sau mỗi ngày.
Kiểm định sau lắp đặt. Nhà thầu có nghĩa vụ đưa thang tới trạng thái sẵn sàng kiểm định và khắc phục mọi tồn tại cho tới khi đạt. Thang chỉ được bàn giao, đưa vào sử dụng khi đã có kết quả kiểm định đạt.
Bảo hành và bảo trì giai đoạn đầu. Thời hạn bảo hành, phạm vi, ai bảo trì trong thời gian bảo hành, và điều kiện để bảo hành còn hiệu lực nếu toà nhà đổi đơn vị bảo trì.
Hồ sơ bàn giao. Lý lịch thang mới, bản vẽ, hướng dẫn vận hành và cứu hộ, danh mục phụ tùng, giấy chứng nhận hợp quy của thiết bị theo quy định, biên bản kiểm định. Thiếu một thứ là thiếu căn cứ cho kiểm định định kỳ sau này.
Chọn tính năng cho thang mới: thứ đáng tiền và thứ có thể bỏ
Cứu hộ tự động khi mất điện. Bộ này đưa cabin về tầng gần nhất và mở cửa khi mất điện lưới. Với toà nhà hay mất điện hoặc có nhiều người cao tuổi, đây thường là khoản đáng đầu tư nhất vì nó trực tiếp giảm số ca kẹt người.
Kích thước cabin cho xe lăn và cáng. Toà nhà có người già, người khuyết tật nên ưu tiên ít nhất một thang có cabin đủ rộng cho xe lăn quay đầu hoặc đủ sâu để chở cáng cứu thương. Kích thước bị giới hạn bởi giếng thang hiện có, nên cần hỏi nhà thầu ngay từ khâu khảo sát.
Kết nối với hệ thống báo cháy toà nhà. Khi có báo cháy, thang khách phải về tầng quy định và dừng phục vụ theo thiết kế phòng cháy của toà nhà. Thang mới phải tích hợp đúng với hệ thống hiện có; đây là yêu cầu kỹ thuật chứ không phải tuỳ chọn.
Liên lạc hai chiều từ cabin. Hệ thống liên lạc nối tới phòng trực hoặc đơn vị bảo trì giúp người bị kẹt được trả lời ngay. Hỏi rõ liên lạc đi tới đâu, ai trực.
Tính năng nên cân nhắc kỹ. Màn hình giải trí trong cabin, vách trang trí đắt tiền, tốc độ cao hơn mức toà nhà cần là những thứ làm tăng chi phí mà ít cải thiện an toàn. Với tiền chung, thứ tự ưu tiên nên là an toàn, độ bền, phụ tùng lâu dài, rồi mới tới thẩm mỹ.
Kiểm định sau lắp và những việc sau khi thang mới chạy
Thang mới lắp, hoặc thang cải tạo thay các bộ phận liên quan an toàn, phải được tổ chức kiểm định có đủ điều kiện kiểm định theo quy trình hiện hành trước khi đưa vào sử dụng. Kết quả đạt thì có giấy chứng nhận và tem; không đạt thì nhà thầu khắc phục rồi kiểm định lại. Bên quản lý cũng cần làm thủ tục khai báo thiết bị theo quy định, vì thang mới là thiết bị mới.
Ban quản trị nên đối chiếu tem trong cabin với giấy chứng nhận trước khi cho cư dân dùng, và dán bản sao ở sảnh. Hợp đồng bảo trì cũ cũng cần xem lại: thang mới có thể thuộc diện bảo trì của nhà thầu trong thời gian bảo hành, hoặc cần đơn vị có kinh nghiệm với chủng loại mới.
Cuối cùng, cập nhật hồ sơ toà nhà: thang nào thay năm nào, chi bao nhiêu, đơn vị nào lắp, hạn kiểm định tiếp theo. Người làm ban quản trị nhiệm kỳ sau sẽ cần những thông tin này hơn bất kỳ báo cáo nào khác.
Câu hỏi thường gặp
Thang máy chung cư dùng bao nhiêu năm thì phải thay?
Không có mốc tuổi bắt buộc thay chung cho mọi thang. Tuổi thọ phụ thuộc chất lượng thiết bị, cường độ sử dụng và chất lượng bảo trì. Thang chỉ được tiếp tục dùng khi còn kiểm định đạt. Quyết định thay nên dựa trên tình trạng kỹ thuật, chi phí sửa và khả năng có phụ tùng.
Thay thang có cần xin giấy phép xây dựng không?
Thay thang trong giếng hiện có, không đổi kết cấu, thường được coi là sửa chữa thiết bị. Nếu phải đục mở rộng giếng, sửa sàn, nâng khoảng đỉnh hay thay đổi kết cấu, có thể phát sinh thủ tục theo pháp luật xây dựng. Bạn nên hỏi đơn vị tư vấn và cơ quan quản lý xây dựng địa phương với phương án cụ thể.
Hộ tầng một có phải góp tiền thay thang không?
Thang máy là phần sở hữu chung, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do các chủ sở hữu cùng đóng. Khi phải huy động thêm, cách chia giữa các hộ phụ thuộc quy định hiện hành và quyết định của hội nghị nhà chung cư. Đây là điểm nên bàn công khai trước khi biểu quyết.
Có nên chọn nhà thầu rẻ nhất khi thay thang?
Giá chỉ là một tiêu chí. Ban quản trị nên so năng lực lắp đặt, phụ tùng thay thế lâu dài, mạng lưới bảo trì gần toà nhà, điều khoản bảo hành và kinh nghiệm thi công trong toà nhà có người ở. Một thang rẻ mà phụ tùng khó tìm sẽ quay lại bài toán cũ sau vài năm.
Trong thời gian thay thang, cư dân tầng cao xoay xở thế nào?
Nên thay lần lượt để luôn còn ít nhất một thang chạy, ưu tiên giờ cao điểm cho người già và trẻ nhỏ. Toà nhà chỉ có một thang thì cần lịch thi công công khai, hỗ trợ mang đồ cho hộ khó khăn, và đẩy nhanh tối đa phần việc làm thang dừng.
Thang cải tạo một phần có phải kiểm định lại toàn bộ không?
Khi thay các bộ phận liên quan đến an toàn, thang phải được kiểm định lại trước khi dùng tiếp. Phạm vi kiểm tra cụ thể do tổ chức kiểm định xác định theo quy trình hiện hành. Bên quản lý nên hỏi trước tổ chức kiểm định để lên kế hoạch thi công hợp lý.