Trước khi ký hợp đồng thuê mặt bằng để kinh doanh, bạn nên kiểm năm điều về điện nước: công tơ và đồng hồ là riêng hay dùng chung với chủ nhà, hợp đồng điện nước đứng tên ai, thiết bị còn hạn kiểm định không, có nợ cũ không, và công suất điện có đủ cho thiết bị bạn định dùng không. Những điều này không mất nhiều thời gian để hỏi, nhưng nếu bỏ qua, chúng có thể làm chậm ngày khai trương, gây tranh cãi tiền điện nước suốt thời gian thuê, hoặc bắt bạn gánh khoản nợ của người thuê trước.
Bài viết cho người thuê mặt bằng mở quán ăn, quán cà phê, tiệm tóc, tiệm giặt, cửa hàng bán lẻ. Chủ nhà cho thuê cũng có thể dùng làm danh sách chuẩn bị trước khi dẫn khách đi xem. Các yêu cầu khác của mặt bằng như phòng cháy, giấy phép kinh doanh, thiết bị đi kèm thuộc các chủ đề riêng, ở đây chỉ bàn chuyện đo đếm điện nước.
Riêng hay chung: câu hỏi đầu tiên
Mặt bằng tầng trệt của nhà phố, ki ốt trong dãy nhà, gian hàng trong khu thương mại có thể có công tơ, đồng hồ nước riêng với hợp đồng riêng, hoặc dùng chung với phần còn lại của toà nhà qua công tơ phụ của chủ nhà. Hai trường hợp khác nhau rất nhiều về cách tính tiền và về quyền của bạn.
Có công tơ, đồng hồ riêng của điện lực, công ty nước: bạn trả tiền trực tiếp cho đơn vị cung cấp theo hoá đơn, có thể đề nghị chuyển hợp đồng sang tên mình hoặc ít nhất được biết rõ hợp đồng đứng tên ai. Dùng chung qua công tơ phụ: bạn trả tiền cho chủ nhà theo số công tơ phụ, đơn giá do hai bên thoả thuận trong khuôn khổ quy định, và quyền đề nghị kiểm định thực hiện qua chủ nhà.
Không có cách nào tốt hơn tuyệt đối. Công tơ riêng minh bạch hơn nhưng có khi phải làm thủ tục lắp mới; dùng chung tiện hơn nhưng phụ thuộc vào sự rõ ràng của chủ nhà. Điều quan trọng là biết rõ mình đang ở trường hợp nào và ghi đúng vào hợp đồng thuê.
Cách xác định nhanh khi đi xem: nhờ chủ nhà tắt aptomat của phần mặt bằng, rồi nhìn các công tơ ở hộp ngoài cửa xem chiếc nào ngừng ghi; với nước, khoá van của mặt bằng và xem đồng hồ nào đứng yên. Nếu không có chiếc nào ngừng, nghĩa là mặt bằng đang dùng chung qua một công tơ, đồng hồ lớn hơn, và tiền điện nước của bạn sẽ được tách ra bằng cách nào đó cần được nói rõ. Ở khu thương mại, ki ốt chợ, ban quản lý thường giữ công tơ tổng và thu lại theo công tơ từng gian; khi đó, ban quản lý ở vào vị trí của chủ nhà trong mọi điều bàn ở đây.
Danh sách kiểm điện nước khi đi xem mặt bằng
Mang danh sách này theo khi đi xem, hỏi và ghi lại ngay tại chỗ. Cột cuối là hệ quả nếu bỏ qua.
| Hạng mục | Hỏi gì, xem gì | Bỏ qua thì sao |
|---|---|---|
| Công tơ điện | Riêng hay chung, đặt ở đâu, một pha hay ba pha, tem kiểm định còn hạn không | Không biết tiền điện tính theo cái gì |
| Đồng hồ nước | Riêng hay chung, vị trí, hạn kiểm định, van khoá riêng có không | Quán dùng nhiều nước dễ cãi nhau về số |
| Hợp đồng điện nước | Đứng tên ai, mục đích sử dụng ghi là gì | Không tự làm việc được với điện lực, công ty nước |
| Nợ cũ | Hoá đơn kỳ gần nhất đã thanh toán chưa | Có thể bị cắt điện nước vì nợ của người trước |
| Công suất | Aptomat tổng bao nhiêu, đủ cho bếp, điều hoà, máy móc dự kiến không | Nhảy aptomat, phải nâng công suất gấp |
| Chỉ số bàn giao | Chốt số công tơ, đồng hồ có ảnh, ghi vào biên bản | Gánh phần điện nước của người trước |
Nếu chủ nhà không trả lời được những câu cơ bản về công tơ, đồng hồ, hãy coi đó là việc cần làm rõ trước khi đặt cọc, không phải sau.
Mục đích sử dụng điện nước: chuyện của biểu giá
Điện và nước được bán theo mục đích sử dụng: sinh hoạt, kinh doanh, sản xuất, cơ quan hành chính sự nghiệp… với biểu giá khác nhau. Mặt bằng trước đây là nhà ở, hợp đồng điện nước ghi mục đích sinh hoạt, nay bạn mở quán thì mục đích đã đổi. Đơn vị cung cấp có thể áp giá theo mục đích thực tế khi kiểm tra; nếu hợp đồng chưa được điều chỉnh, phần chênh có thể bị tính lại.
Mặt bằng vừa ở vừa kinh doanh, chẳng hạn chủ nhà ở tầng trên, bạn thuê tầng trệt mà dùng chung công tơ, thường được tính theo tỷ lệ giữa các mục đích. Tỷ lệ đó được thoả thuận và ghi trong hợp đồng mua bán điện nước. Hỏi chủ nhà xem hợp đồng hiện tại ghi thế nào, và nếu cần điều chỉnh thì ai đứng ra làm.
Bài không nêu đơn giá, vì biểu giá thay đổi theo thời kỳ và theo địa phương. Điều cần nhớ là: khi mục đích sử dụng thay đổi, hợp đồng điện nước cũng nên được điều chỉnh theo, tránh để một tờ hợp đồng cũ trở thành khoản truy thu bất ngờ.
Chuyển tên hoặc làm hợp đồng điện nước riêng
Nếu mặt bằng có công tơ, đồng hồ riêng và bạn thuê đủ lâu, việc đứng tên hợp đồng giúp bạn chủ động làm việc với đơn vị cung cấp. Trình tự thường gặp:
- Thoả thuận với chủ nhà trong hợp đồng thuê: đồng ý cho bạn đứng tên hợp đồng điện nước trong thời gian thuê, và cách xử lý khi hết hạn thuê.
- Thanh toán dứt điểm các hoá đơn cũ, chốt chỉ số tại ngày bàn giao có biên bản và ảnh.
- Liên hệ điện lực, công ty nước theo kênh dịch vụ khách hàng, hỏi thủ tục và hồ sơ hiện hành cho việc thay đổi chủ thể hợp đồng; thường cần hợp đồng thuê, giấy tờ tuỳ thân, văn bản đồng ý của chủ nhà, giấy tờ đăng ký kinh doanh nếu có.
- Khi ký hợp đồng mới, đọc kỹ mục đích sử dụng, công suất đăng ký, thông tin công tơ, đồng hồ.
- Khi trả mặt bằng, làm thủ tục ngược lại: chốt chỉ số, thanh toán, chuyển hợp đồng về chủ nhà hoặc thanh lý.
Nếu không chuyển tên, ít nhất hãy yêu cầu chủ nhà chuyển hoá đơn hằng tháng cho bạn ngay khi nhận, và ghi rõ trong hợp đồng thuê ai chịu trách nhiệm thanh toán đúng hạn.
Quán ăn, tiệm giặt, tiệm tóc: để ý riêng chuyện nước
Với nhiều mô hình kinh doanh, nước là khoản chi lớn không kém điện. Quán ăn rửa bát cả ngày, tiệm giặt chạy nhiều máy, tiệm gội đầu, tiệm rửa xe đều dùng nước liên tục. Ở những mặt bằng này, đồng hồ nước đáng được xem kỹ như công tơ điện: đồng hồ có cỡ phù hợp với lưu lượng dự kiến không, còn hạn kiểm định không, áp lực nước giờ cao điểm có đủ không, có bồn chứa và máy bơm không.
Hỏi chủ nhà xem máy bơm, bồn chứa nằm trước hay sau đồng hồ, và điện chạy máy bơm tính vào công tơ nào. Mặt bằng có dùng thêm nước giếng khoan thì phần nước đó không qua đồng hồ của công ty nước; dùng nước giếng cho kinh doanh, nhất là cho chế biến thực phẩm, còn kéo theo yêu cầu về chất lượng nước và có thể cả thủ tục về khai thác nước, cần hỏi cơ quan chuyên môn ở địa phương.
Trước khi nhận mặt bằng, khoá hết vòi và xem đồng hồ nước có đứng yên không. Mặt bằng để trống lâu ngày hay có đường ống cũ rò rỉ ngầm; phát hiện lúc này thì việc sửa là của chủ nhà, phát hiện sau ba tháng kinh doanh thì việc tranh cãi tiền nước là của bạn.
Nâng công suất, chuyển ba pha: hỏi trước khi mua thiết bị
Đọc aptomat tổng và tiết diện dây. Nhờ thợ điện có tay nghề xem mặt bằng hiện chịu được bao nhiêu, trước khi bạn đặt mua bếp điện công nghiệp, máy nén, máy giặt công nghiệp.
Nâng công suất là thủ tục với điện lực. Muốn tăng công suất hoặc chuyển từ một pha lên ba pha, phải đề nghị điện lực, có sự đồng ý của chủ hợp đồng. Không tự thay aptomat lớn hơn hay kéo thêm dây trước công tơ.
Thời gian không phải lúc nào cũng nhanh. Tuỳ khu vực và khả năng của lưới, việc nâng công suất có thể cần khảo sát, có khi phải chờ. Hỏi sớm để không lỡ ngày khai trương.
Đổi công tơ, đổi biên bản. Nâng công suất thường đi kèm thay công tơ, có khi chuyển sang đo qua biến dòng. Chốt chỉ số, giữ biên bản, kiểm hệ số nhân nếu có.
Ai chịu chi phí. Ghi rõ trong hợp đồng thuê: chi phí nâng công suất, thay dây do ai chịu, khi trả mặt bằng có phải hoàn trạng không.
Ghi vào hợp đồng thuê những gì về điện nước
Vài dòng trong hợp đồng thuê sẽ tiết kiệm cho bạn rất nhiều lời qua tiếng lại sau này:
- Công tơ, đồng hồ nào dùng cho mặt bằng, riêng hay chung, số chế tạo, vị trí.
- Chỉ số tại ngày bàn giao, kèm ảnh làm phụ lục.
- Cách tính tiền: theo hoá đơn của đơn vị cung cấp, hay theo công tơ phụ với đơn giá xác định theo quy định.
- Trách nhiệm kiểm định công tơ phụ, đồng hồ phụ nếu có, và ai chịu chi phí khi một bên đề nghị kiểm định.
- Trách nhiệm thanh toán nợ cũ trước ngày bàn giao thuộc về chủ nhà.
- Thủ tục chốt chỉ số và thanh toán khi chấm dứt hợp đồng thuê.
Nếu mặt bằng có nhiều điều phức tạp, như dùng chung với nhiều hộ kinh doanh khác hay đang có tranh chấp tiền điện nước với người thuê trước, hãy làm rõ bằng văn bản với chủ nhà trước khi đặt cọc.
Câu hỏi thường gặp
Thuê mặt bằng có công tơ chung với chủ nhà thì tính tiền điện thế nào?
Thường tính theo công tơ phụ lắp cho mặt bằng, đơn giá thoả thuận trong hợp đồng thuê theo khuôn khổ quy định. Nên yêu cầu công tơ phụ đã kiểm định, đặt ở chỗ bạn đọc được và chốt chỉ số ngày bàn giao.
Người thuê có được đứng tên hợp đồng mua bán điện không?
Thường được nếu có hợp đồng thuê và sự đồng ý của chủ nhà, tuỳ quy định và thủ tục hiện hành của điện lực. Hỏi phòng giao dịch điện lực về hồ sơ cụ thể trước khi chuẩn bị.
Mặt bằng còn nợ tiền điện của người thuê cũ thì sao?
Yêu cầu chủ nhà thanh toán dứt điểm trước ngày bàn giao, chốt chỉ số có biên bản và ghi vào hợp đồng rằng nợ trước ngày đó thuộc trách nhiệm chủ nhà. Không thì bạn có thể bị gián đoạn điện vì nợ không phải của mình.
Mở quán ở nhà ở thì điện có bị tính giá kinh doanh không?
Điện được bán theo mục đích sử dụng. Khi dùng cho kinh doanh, hợp đồng nên được điều chỉnh mục đích hoặc tỷ lệ cho phù hợp; hỏi điện lực về cách áp dụng hiện hành để tránh bị tính lại về sau.
Có được tự thay aptomat lớn hơn để chạy thêm máy không?
Không nên. Aptomat được chọn theo dây dẫn và công suất đăng ký; muốn tăng công suất phải đề nghị điện lực và nhờ thợ có tay nghề kiểm tra đường dây trong nhà.
Khi trả mặt bằng cần làm gì với công tơ, đồng hồ nước?
Chốt chỉ số có hai bên ký hoặc chụp ảnh, thanh toán đến ngày đó, chuyển hoặc thanh lý hợp đồng điện nước nếu bạn đứng tên, và ghi nhận việc này vào biên bản trả mặt bằng.